トーセイは首都圏を主戦場に、不動産再生・開発・賃貸・ファンド・管理・ホテルの各事業を展開する総合不動産グループです。中古不動産の目利きとバリューアップを核に、機関投資家から個人投資家まで幅広い顧客に不動産ソリューションを提供しています。
上半期業績の概要——通期予想の9割超を達成
主力事業の再生事業が売上高・利益を牽引し、売上高は859億円（進捗率69.9%）、税引前利益201億円（同91.5%）を達成しています。
売上高は前年同期の66,058百万円から85,956百万円へと+30.1%の増収となり、営業利益は21,214百万円（前年同期比+20.5%）、税引前利益は20,140百万円（同+19.9%）、親会社所有者帰属分の中間利益は13,806百万円（同+12.9%）と、各段階利益で増益を記録しました。EPS（1株当たり利益）は142.35円（前年同期126.12円）へと向上しています。
主力事業である再生事業が業績を牽引し、通期業績予想に対する進捗率は、売上高が69.9％、税引前利益が91.5%となっています。これはトーセイの事業構造の強さを端的に示しています。
主力の再生事業が前年比倍増の利益を創出
上半期業績を強力に牽引したのは不動産再生事業です。売上高562億円（前年同期比+93.2%）、営業利益118億円（同+113.8%）を達成し、1棟物件38棟（前年同期比+13棟）、区分マンション82戸（同+18戸）を売却しました。通期予想に対する営業利益の進捗率は95.7%に達しています。
不動産の売買は金融資本市場の影響を強く受ける業態ではありますが、当社の再生事業は期初想定した売上総利益率を上回る利益を安定的に実現しており、仕入の目利きとバリューアップで市況に依らず粗利率20%超を確保しています。
これまで培った目利き力、バリューアップ力、情報ネットワークを強みに、「Eco-friendly（省エネ・再エネ）」「Well-being（快適性・利便性向上）」「Resilience（防犯・防災性能向上）」の3つのValue Up Codeに基づく多様なバリューアップメニューを展開し、あらゆる不動産を再生・販売しています。
一方、不動産開発事業は売上高125億円（前年同期比▲38.2%）、営業利益32億円（同▲44.1%）と減収減益となりましたが、期初計画通りの進捗であり、建築費の高騰が続く中で戦略的に開発事業の取扱高を抑制し再生事業を伸長させた結果です。
M&Aが生み出す唯一無二の仕入力
トーセイの競争優位をより深く理解するためには、その仕入手法の独自性に注目する必要があります。仕入目標は1,055億円（引渡ベース、売上想定換算）で、再生事業745億円（うち区分MSは165億円）、開発事業210億円、固定資産100億円の内訳となっています。注力アセットタイプはオフィス・レジ・ホテルで、流動性が高く価格競争力のある都心10区や郊外駅近立地の物件に集中しています。
この仕入において特筆すべきがM&Aの活用です。不動産M&Aや事業承継支援を積極的に活用し、ソリューション力を武器に、あらゆるアセットタイプを柔軟に検討するという姿勢が、仕入機会の創出につながっています。不動産M&A等の過去実績は26案件112物件、合計45案件のM&A実績を積み上げてきました。
2026年には事業承継支援型M&Aを通じた千代田区の商業施設取得や、ホテル運営会社「ペリカンホテルズ株式会社」とその運営ホテル2棟（神田・浅草、合計229室）の取得が行われています。売上想定金額で引渡済475億円、契約残124億円の計600億円相当を仕入れており、流動性の高い都心エリアで想定売上額が20億円以上の大型物件を3件取得しています。
通常の不動産会社が立ち入りにくい事業承継の場面にも対応できるソリューション力は、競合との明確な差別化要因となっています。
安定4事業が固定費を上回る収益を生み出す構造
トーセイのもうひとつの特徴が「安定事業」と呼ぶ4事業（賃貸・ファンド・コンサルティング・管理・ホテル）の存在です。
不動産賃貸事業は売上高48億円（前年同期比+12.8%）、営業利益28億円（同+24.5%）で、棚卸資産・固定資産の収益性向上に努め賃貸収入は増加しています。棚卸資産103棟の稼働率は84.9%、固定資産24棟の稼働率は98.4%と極めて高い水準を維持しています。
不動産ファンド・コンサルティング事業では、新規受託は2,265億円、売却は1,537億円となり、AUM（受託資産残高）は2兆7,355億円（前期末比+727億円）まで拡大しました。
ホテル事業についても、着実に規模拡大が進んでいます。
中国当局による渡航自粛要請の影響があったものの、その他アジアや欧米からの訪日需要に支えられ好調を維持。保有・運営ホテルの上半期平均稼働率は87.3%となっています。今後の展開として、堅調な訪日需要を取り込むべく、既存運営ホテル1,133室に加え、中古・新築合わせて計667室を計画中で、合計1,800室の運営を見込んでいます。茅ヶ崎・入船・鎌倉・秋葉原・中野・新川・上野の7箇所、計438室の開発パイプラインが積み上がっており、インバウンド需要を長期的な収益機会として捉えた戦略的投資が続きます。
こうした安定4事業の収益力を示す指標が「固定費カバー率」です。安定事業の売上総利益による固定費カバー率は132.5%に達しており、安定事業だけで固定費を3割超上回る収益を生み出す構造が確立されています。
名鉄グループとの資本業務提携でエリア拡張を加速
名古屋鉄道株式会社との資本業務提携において、トーセイは首都圏における豊富な不動産投資実績・不動産ソリューション力・不動産ファンド運用実績を強みに持ち、名古屋鉄道は名古屋圏におけるブランド力・豊富な経営資源・安定的な財務基盤を持つことで、首都圏・名古屋圏での不動産投資や不動産ファンドビジネスの強化を目指しています。
具体的な取り組みとしては、首都圏での賃貸マンションへの共同投資や台東区浅草の分譲マンション開発への共同投資のほか、名古屋圏では名古屋市中区の賃貸マンションを対象に不動産クラウドファンディング案件への劣後出資も実施されています。また今後は、名古屋圏だけでなく、繁華性の高い大阪エリアも含めた案件探索・共同投資も視野に入れています。
J-REITとクラウドファンディングで個人投資家にも門戸を開く
トーセイが機関投資家だけでなく個人投資家にも投資機会を提供していることは、同社のユニークな特徴のひとつです。
J-REIT「トーセイ・リート投資法人」（証券コード：3451）は、トーセイの100%子会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズが資産運用を受託する投資法人であり、東証に上場しているため個人投資家でも証券口座を通じて少額から参加できます。
また不動産クラウドファンディング「TREC FUNDING」を通じて、さらに少額からの不動産投資の機会も創出しています。名鉄との提携案件においても、不動産クラウドファンディング案件に劣後出資する形での協業が進んでいます。
既存顧客からの受託増のみならず、新規の投資家からの受託開始をターゲットに、引き続きAUM積み上げを目指しており、機関投資家から個人まで多層的な投資家層へのアプローチが成長を支えています。
